Что такое тип продажи альтернатива или свободная

Содержание
  1. Тип продажи альтернатива: что это такое, плюсы и минусы альтернативной продажи и порядок действий
  2. Что такое альтернативная продажа квартиры
  3. Как организуется сделка
  4. Порядок действий
  5. Плюсы и минусы альтернативного соглашения
  6. Риски
  7. Налогообложение при альтернативной сделке
  8. Заключение
  9. Тип продажи – «альтернатива»: что это такое, особенности оформления сделки и нюансы, на которые следует обратить внимание
  10. Определение и механизм сделки
  11. Причины выбора
  12. Риски альтернативной продажи
  13. Сравнение альтернативы и её отсутствия
  14. А если обманывают?
  15. В заключение
  16. Что такое
  17. Схема альтернативной продажи
  18. Особенности проведения альтернативных сделок
  19. Зарегистрированные собственники квартиры
  20. Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые “пользователи”)
  21. Опека с несовершеннолетними собственниками
  22. Альтернатива при ПРОДАЖЕ
  23. Альтернатива при ПОКУПКЕ
  24. Оценка рисков по альтернативной продаже
  25. Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже
  26. Альтернативная продажа квартиры – что это такое?
  27. Альтернативная сделка: кому это выгодно
  28. Суть альтернативной сделки и типы участников
  29. Особенности альтернативных продаж
  30. Преимущества и недостатки альтернативной продажи
  31. Для продавца
  32. Для покупателя
  33. Зарегистрированные владельцы и не собственники
  34. Доступ к банковским ячейкам
  35. Участие несовершеннолетних собственников
  36. Передача квартир в альтернативных сделках
  37. Рост рисков при альтернативной продаже
  38. Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно
  39. Что такое свободная продажа квартиры
  40. Что такое тип продажи «альтернатива»
  41. Когда применяется альтернатива при продаже квартиры
  42. Как производится расчёт в альтернативных сделках
  43. Преимущество альтернативных продаж
  44. Риск альтернативных сделок
  45. Особенности регистрации
  46. Как избежать риски при заключении взаимосвязанных сделок
  47. Налогообложение в альтернативных сделках

Тип продажи альтернатива: что это такое, плюсы и минусы альтернативной продажи и порядок действий

Что такое тип продажи альтернатива или свободная

Что означает альтернатива при продаже квартиры? Всё просто: большинство граждан, которые продают свои квартиры, на вырученные деньги сразу же покупают новую квартиру. Иными словами, они меняют старое жильё на новое. Все договоры обязательно подписываются в один день. По статистике, именно альтернативная продажа занимает лидирующие позиции на рынке: более 80% сделок — это альтернатива.

Почему этот вид сделок так популярен? Что привлекательного в нём находят продавцы и покупатели? Тип продажи «альтернатива» — что это такое и какие документы для неё нужны, рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Что такое альтернативная продажа квартиры

Вариантов продажи и покупки недвижимости много: мена, дарение, завещание. Одним из видов является альтернативная купля-продажи недвижимости.

В законе нет понятие «альтернативы», однако между собой риэлторы именно так называют эту сделку. Прежде всего это одновременная покупка и продажа новой квартиры.

Оформляется отдельными соглашениями и подписывается одновременно в один день. Все расчёты, операции и регистрация перехода права собственности происходит также моментально.

Причины для проведения альтернативной купли-продажи могут быть разные — улучшение жилищных условий, переезд в другой город и так далее. Иногда такая сделка включает в себя до 5-7 объектов. В таких случаях важно детально соблюсти порядок и не допустить ошибок, иначе вся цепочка нарушится. На практике были случаи, когда в сделке участвовало 15 объектов недвижимости.

Альтернативная сделка отличается определённой сложностью. Объектами такой сделки могут быть как квартиры в новостройках, так и площадь на вторичном рынке. Перед тем как подписать соглашения, сторонам нужно хорошо подготовиться и провести организационную работу.

Как организуется сделка

Особенность такой сделки заключается в том, что человеку приходится одновременно искать покупателей для своей жилплощади и подыскивать подходящий вариант для себя.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры имеет следующий порядок действий:

  1. Оценка недвижимости — производится оценщиком. Им может выступать как частное лицо, так и организация. Специалист на основе данных о вашей квартире определяет её рыночную и ликвидную стоимость.
  2. Поиск покупателя и квартиры.
  3. Проверка сделки на юридическую чистоту.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи.
  5. Передача денег.
  6. Регистрация договоров в Росреестре.
  7. Подписание актов приёма-передачи.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Порядок действий

Если вы решили заключить альтернативное соглашение, советуем вам внимательно изучить пошаговую инструкцию. Она поможет избежать негативных последствий в будущем и обезопасит от всевозможных рисков.

  1. Для начала нужно оценить недвижимость. Сделать вы это можете как самостоятельно, так и с привлечением специалиста. Самому оценить свою квартиру можно на основе среднестатистических данных — посмотрите, сколько денег просят за похожую квартиру другие продавцы. Если же вы привлекаете специалиста, он назовёт вам более точную и адекватную цену. Но помните, что за его услуги нужно платить.
  2. Выставка на продажу своего жилья. Сегодня сделать это может каждый — достаточно разместить объявление в интернете. В простой и лаконичной форме укажите характеристики жилья: площадь, адрес, наличие ремонта. Также вы можете воспользоваться услугами риэлторского агентства. Сотрудники самостоятельно подберут вам покупателей. Не стоит забывать, что это не на безвозмездной основе.
  3. Поиск новой квартиры. Здесь вам могут сыграть хорошую службу рекламные сайты в интернете или обращение в агентство недвижимости. Главное — укажите, что именно для вас важно в новом жилье — этаж, вид из окна, район. Обращайте внимание на фотографии апартаментов и на юридическую чистоту квартиры. На ней не должно быть обременений в виде ареста или залога.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи. Этот документ обязывает стороны заключить настоящий договор в будущем. Также в документе прописываются иные условия: способ передачи денег, информация о сумме, ответственность сторон в случае неисполнения обязательств. В некоторых случаях суд может принудить заключить договор в обязательном порядке.
  5. Передача денег. Специалисты советуют передавать друг другу деньги через банковскую ячейку. Условие об этом также следует прописать в предварительном соглашении. Вы просто арендуете сейф в банке, где покупатель оставляет нужную сумму. После регистрации права собственности вы имеете право забрать эти деньги. Те же самые условия встречная сторона обязана выполнить в отношении вас.
  6. Заключение основных договоров купли-продажи и передаточных актов. После того, как все необходимые бумаги собраны, вы приступаете к основному этапу сделки. Составляется соглашение обязательно в письменной форме. Акт приёма-передачи подтверждает факт того, что продавец передал вам квартиру, а вы передали ему деньги. Договор купли-продажи недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации. Подписываются договоры одномоментно.

Важно! На государственную регистрацию при альтернативной сделке договоры также подаются одновременно.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

  1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
  2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
  3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
  4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
  5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

Отрицательные стороны:

  1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый «принцип домино»: если «упадёт» один элемент, то все остальные последуют его примеру.
  2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
  3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
  4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Риски

Один из самых распространённых рисков при проведении сделки — никто не знает, как и когда сделка окончится. В некоторых ситуациях продажа может затянуться на целый год и более. Также помните, что, как правило, недвижимость реализуется по более низкой цене, нежели при стандартной купле-продаже.

Не стоит забывать, что на рынке полно мошенников и злоумышленников. Они могут ввести встречную сторону в заблуждение, особенно это касается доверчивых пенсионеров. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. При альтернативной продаже нужно постоянно контролировать всех участников, следить за движением документов, соблюдать сроки.

Если действия участников сделки не согласованы между собой, это может также увеличить срок проведения купли-продажи. Задержки по оплате могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку. Все эти риски объясняют, почему квартиры при альтернативной сделке стоят дешевле. При этом вознаграждение риэлтора обычно стоит в 2 раза больше.

Налогообложение при альтернативной сделке

Средства, которые участники получают от продажи своей недвижимости, облагаются налогом. При альтернативной сделке к каждому участнику возможно применять по два налоговых вычета, так как гражданин является и продавцом, и покупателем. В некоторых случаях разница между проданной и приобретённой недвижимостью облагается налогом. Так не происходит, если она отрицательная.

Уплата налога в первую очередь зависит от того, сколько времени вы владели квартирой на момент продажи. Лицо освобождается от уплаты налога, если квартира была в его собственности более 5 лет. Максимальный вычет для уменьшения налоговой ставки предусмотрен в 1 миллион рублей. Эта сумма вычитается из вырученных денег от продажи недвижимости. Рассмотрим на примере.

В 2015 году гражданин Иванов купил квартиру за 2 500 000 рублей. В 2017 году она продал её за 3 000 000 рублей. Так как жильё находилось в собственности у Иванова менее 5 лет, он обязан предоставить налоговую декларацию за 2017 год. Облагаемый налогом доход составит 2 000 000 рублей, так как из 3 000 000 вычитается максимальная сумма в 1 миллион.

Применить сразу два вычета возможно в следующих случаях:

  • лицо приобрело квартиру у постороннего гражданина, а не у близкого родственника. В противном случае у налоговой возникнут к вам вопросы.
  • вычет используется лицами впервые.
  • покупка и продажа недвижимости произошли в течение одного календарного года.

Важно. Не стоит забывать, что вычеты в 1 миллион рублей — максимальная сумма. Если вы продали квартиру за меньшую сумму, то вычет будет пропорционален ей. На практике же налоговики могут отказать вам в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиру. В таком случае вам предложат сначала уплатить налог с продажи, а уже потом применить вычет.

Не стоит указывать в договоре цену меньше, нежели она есть на самом деле. Необходимо указывать реальную стоимость по нескольким причинам:

  • заниженная цена представляет собой ещё один фактор риска. Обычно этой схемой пользуются злоумышленники. Они расторгают договор и остаются с деньгами, которые представляют собой разницу между полученными средствами и теми, которые им нужно вернуть.
  • налоговые органы могут заинтересоваться, почему квартира продаётся по такой низкой цене.

Заключение

Самостоятельно продавать квартиру описанным выше способом — трудный и затратный процесс. Поэтому советуем вам обратиться в агентство недвижимости — специалисты подготовят необходимые документы, согласуют условия сделки со встречной стороной, обезопасят вас от всевозможных рисков. Однако не стоит забывать, что их услуги не бесплатны.

Если же вы всё-таки решили самостоятельно заняться куплей-продажей своей недвижимости, то обращайте внимание на всевозможные ситуации и обстоятельства. Нужно быть уверенным в том, что встречная сторона не передумает, и ваша сделка пройдёт успешно. Также лучше заключить предварительный договор купли-продажи.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/alternativnaya-prodazha-kvartiry.html

Тип продажи – «альтернатива»: что это такое, особенности оформления сделки и нюансы, на которые следует обратить внимание

Что такое тип продажи альтернатива или свободная

Говорить о том, что рынок недвижимости со своей терминологией изучен вдоль и поперёк, ни в коем случае нельзя: любая область человеческой жизни может удивить нас какими-то подводными камнями и тонкостями, о которых мы даже не подозревали. Порой люди, желающие совершить сделку с недвижимостью, сталкиваются с незнакомым понятием: «Тип продажи – альтернатива». Что это такое и чего ожидать от подобного объявления?

Определение и механизм сделки

Так что же это за тип продажи – «альтернатива»? Определение этого понятия кроется в ключевом слове данного словосочетания.

Подобные сделки представляют собой двусторонние соглашения, когда один из участников не только продаёт свою недвижимость, но и сразу же покупает чужую.

Обычно заключается такое соглашение между тремя собственниками: условно их можно назвать верхним покупателем, средним и нижним продавцом.

Из этих наименований уже понятно, что именно «средний» играет главную роль, передавая деньги, вырученные у верхнего покупателя, нижнему продавцу. Во избежание ненужных рисков на подобных операциях всегда присутствует риелтор, который делает процедуру максимально простой для всех её участников.

Что означает тип продажи «альтернатива», люди знали и раньше. Примитивнейшей формой такой сделки является обмен: покупатель приобретает квартиру продавца, а продавец за вырученные деньги вселяется в жильё покупателя.

Чаще всего обмены происходят с доплатой, обычно это связано с неравностью условий сделки.

Что касается иной терминологии, в Санкт-Петербурге – городе, известном своим особенным языком, – альтернативная продажа квартиры называется «встречкой» или «встречной сделкой», так что не удивляйтесь, если в петербургском издании вам попадется подобное сочетание.

Причины выбора

Но почему некоторые люди выбирают именно этот тип продажи (альтернатива)? Что это такое, придётся в первую очередь узнать тем, кто решил продать квартиру, в которой прописаны представители социально незащищённых слоев населения: инвалиды, дети и пенсионеры.

Кроме того, к подобным сделкам прибегают в том случае, если у владельцев квартиры нет иной недвижимости, и, продавая данную, они фактически оказываются на улице. Для того чтобы исключить подобную возможность, и привлекаются риелторы, которые следят, чтобы сделка прошла с соблюдением всех формальностей законодательства.

Что такое тип продажи «альтернатива», мы разобрались. Если продали и на те же деньги купили – это альтернатива. Но встречается в объявлениях и другая приписка касательно статуса квартиры: «чистая продажа».

Она же фигурирует как «свободная».

Для того чтобы лучше понять, что значит свободная продажа квартиры, можно оттолкнуться от определения альтернативы: при последнем варианте люди, выселяясь из одной квартиры, сразу же въезжают в другую.

В случае же со свободной продажей продавцы уже имеют новое место жительства, так что вы никак не окажетесь врагом народа, выгнавшим семейство из родного дома. То есть если сначала купили, а потом уже продали старое жильё – то это уже чистая продажа.

Риски альтернативной продажи

Тип продажи «альтернатива» – что это такое? Выгодная партия, при которой средний убивает сразу двух зайцев, или мучение для всех сторон сделки? Порой возникают ситуации, когда средний, назначив какую-то цену за своё жилище и уже получив аванс, начав поиски новой квартиры, понимает, что занизил цену или же что на его мечту ему всё равно не хватает средств. Тогда он может запросто сорвать сделку, при этом заставляя ни в чём не повинного покупателя ждать.

Возможен также вариант, что верхний или нижний в какой-то момент откажутся от сделки, навредив при этом двум другим сторонам. Конечно, присутствие риелторов существенно снижает риск подобных исходов, но вместе с тем и они имеют место.

Сравнение альтернативы и её отсутствия

Выбирая, что лучше – альтернатива или чистая продажа, стоит обдумать все плюсы и минусы обоих вариантов.

Во-первых, при свободной продаже сделка гораздо проще с юридической точки зрения: повлиять на неё может меньшее количество сторон, да и участвующих лиц меньше.

Во-вторых, на альтернативную продажу влияет огромное количество внешних и внутренних факторов, что тоже усложняет сделку. Очевидно, что чистая продажа – идеальный вариант, но вместе с тем в некоторых случаях альтернатива – единственно возможный вариант.

А если обманывают?

Случается, кстати говоря, что некоторые продавцы не желают признаваться в «альтернативности» сделки, справедливо считая, что могут потерять перспективного покупателя, который может отказаться от участия в довольно длительной процедуре перерегистраций и обменов жильём. Поэтому всегда, если хотите приобрести новое жильё, уточняйте статус квартиры. Конечно, не факт, что продавец, если продажа всё же альтернативная, так сразу вам в этом признается, но попытаться всё же стоит.

Следующий шаг разведки – посещение квартиры. Вряд ли в свободном жилье кто-то будет жить, так что и это должно вас насторожить. Кстати говоря, одним из обязательных условий чистой продажи является полнейшее освобождение квартиры до момента подписания договора между сторонами, так что и это лишний раз проверьте.

Чтобы получить список людей, прописанных в данной квартире (а именно они при неправильном заключении сделки рано или поздно могут предъявить свои права на квадратные метры), посетите с продавцом Единый информационно-расчётный центр, где вам выдадут соответствующую справку (можно даже не пытаться проникнуть туда без владельца – всё равно не получится).

Ну и финальным шагом является длительность срока между устной договорённостью о продаже и непосредственным заключением сделки: на оформление всех необходимых документов может потребоваться одна-две недели, но не более; если же продавец по непонятным причинам откладывает подписание бумаг, вполне вероятно, что он занят поиском альтернативного жилья.

В заключение

Итак, что предпочтительнее – чистая продажа или тип продажи «альтернатива»? Что это такое, мы уже разобрались. Осталось обобщить вышеизложенное и выбрать лучшее. Большая часть покупателей всё же останавливается на безальтернативной сделке: она быстрее по времени, менее сложна юридически, да и гораздо менее рискованна.

В случае же альтернативной продажи цепочка будет цела только в том случае, если все её звенья будут взаимосвязаны.

Отказ же хотя бы одного из них принимать участие в операции, а также форс-мажорные обстоятельства, такие как смерть одного из собственников продаваемого жилья, могут не только замедлить, но и вовсе уничтожить всю сделку.

Вместе с тем порой люди вынуждены ввязываться в альтернативную продажу, не имея другого выхода.

В таком случае нужно быть в разы внимательнее и лучше не экономить на риелторах, которые, пусть и получат определённый процент от суммы сделки, смогут проследить за соблюдением всех формальностей и минимизировать риски неприятных сюрпризов в виде неожиданно появляющихся неучтённых при продаже жильцов квартиры, которые могут претендовать на долю в ней. Вне зависимости от того, какой способ вы выберете, вы всё же сможете приобрести собственный уголок, который вполне может стать вашей крепостью, а это самое главное.

Источник: http://fb.ru/article/287124/tip-prodaji-alternativa-chto-eto-takoe-osobennosti-oformleniya-sdelki-i-nyuansyi-na-kotoryie-sleduet-obratit-vnimanie

Что такое

Что такое тип продажи альтернатива или свободная

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Альтернативная купля-продажа квартиры – единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть “социально незащищенным собственникам”).

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки “прописаны” по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть “верхний покупатель” с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько “верхних покупателей” (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или “другие покупатели” (если они покупают квартиру в цепочке).

“Нижние продавцы” только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

“Средние” одновременно и продают, и покупают с вариантами:- с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами – ипотека, субсидия;- высвобождением денег или

– уложиться в деньги от продажи.

Сделки-“паровозы” являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

Мне известно о сделке-“паровозе”, в которой участвовало 16 квартир. Обычно же риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки – единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые “пользователи”)

Пользователи – лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. “Пользователи” могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире “внутри семьи” через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
  • Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
  • Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
  • Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью – покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
  • Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление – залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Больший выбор вариантов на рынке (против одной “свободной” выставляется 2-4 “альтернативных”)
  • или выигрыш по цене, потому что “свободные” квартиры несколько дороже альтернативных.
  • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые “сглаживают неровности” отношений.
  • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке – дополнительная проверка “юридической чистоты” объектов. Но не гарантия!
  • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных “несобственников”).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Высокие риски “невыхода” на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
  • Высокие риски повышения цены перед сделкой. “Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.” – такое можно услышать от риэлтора продавца.
  • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Оценка рисков по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

  1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
  2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги – продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

ПокупкаПродажаСтоимость услугКонтакты

Источник: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

Альтернативная продажа квартиры – что это такое?

Что такое тип продажи альтернатива или свободная

Среди множества схем отчуждения недвижимости стоит выделить альтернативную продажу квартиры, так как такой формат сделки является одним из наиболее популярных вариантов перехода собственности (если, конечно, говорить о рынке вторичной недвижимости).

В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, что представляет собой альтернативная продажа квартиры, разберем риски, которым могут подвергаться покупатели и продавцы, а также рассмотрим достоинства и недостатки сделок этого формата.

Альтернативная продажа означает реализацию одного объекта недвижимого имущества с одновременным приобретением другого объекта.

Формально, с юридической точки зрения, стороны сделки заключают совершенно обычный договор купли-продажи, и их правовые отношения регулируются теми же законодательными актами (за некоторыми исключениями, о которых будет сказано ниже).

Альтернативная сделка: кому это выгодно

Наиболее распространенными причинами выбора альтернативной продажи является необходимость улучшения жилищных условий, разъезд (дети, супруги при разводе), расселение жильцов коммунальных квартир, покупка квартиры у пенсионеров и прочих лиц, плохо защищенных в социальном плане.

Помимо удобства сделок с недвижимостью, проводимых в этом формате, альтернативная продажа часто является единственной возможностью изменить жилищные условия.

Так, например, если в сделке принимают участие представители таких категорий населения, как пенсионеры, несовершеннолетние, опекаемые – одним из основных условий продажи их имущества является наличие гарантий того, что они ни при каких обстоятельствах не останутся без крыши над головой.

При заключении договора с представителями перечисленных категорий (как и при продаже квартир, так и долей) нотариальное заверение договора является обязательным.

Собственно, популярность альтернативной продажи объясняется тем, что для обычной продажи жилья требуется время, а для покупки квартиры необходимы деньги, в случае альтернативной продажи (чаще всего это обмен) не нужно собирать определенную сумму и въезжать в новое жилье можно прямо в день подписания договора.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В единовременных сделках достаточно часто принимают участие владельцы сразу нескольких квартир. Иногда речь идет о десятке квартир, собственники которых желают обменять свое жилье или перевести недвижимое имущество в деньги.

Однако риелторы стараются, насколько это возможно, ограничить количество участников: в одном из случаев для подписания договора собралась достаточно внушительная аудитория, состоящая из собственников, владельцев долей, их риелторов, всего порядка 20 человек.

Непросто сделать так, чтобы все эти люди одновременно договорились между собой, в то время, как наличие договоренности «каждого с каждым» является основным условием для того, чтобы цепочка одновременных продаж осуществилась.

Разберем типы участников сделок в альтернативных продажах. В цепочках продаж присутствуют «верхние» – которые ничего не меняют и рассчитываются за жилье деньгами, «средние» – они являются классическими участниками, так как покупают и продают одновременно, и «нижние» – такие участники передают свое имущество и получают деньги из банковской ячейки.

Особенности альтернативных продаж

Такой формат сделок с недвижимостью, как альтернативная продажа имеет свои особенности. Наибольшее преимущество заключается в том, что при обмене собственники продаваемого жилья лишены риска столкнуться с обстоятельствами, которые помешают им купить другую квартиру.

Однако, с другой стороны, этот вид сделок является достаточно сложным, слишком высоки риски «не выйти на сделку», по той причине, что даже если только один из собственников передумает заключать договор, то вся цепочка разрушится.

Учитывая наличие различных юридических тонкостей, а также организационных сложностей от риелтора требуется большой опыт, новичкам такие операции просто не по плечу.

Необходимо не только состыковать собственников, но и провести оценку юридической чистоты каждого объекта недвижимости, оценить вероятность исхода и проработать документальное сопровождение, чтобы после завершения сделки ни у кого из участников не возникли проблемы. Основная опасность заключается в том, что суд может признать сделку незаконной (например, если были нарушены чьи-то имущественные права).

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Сейчас настала пора рассмотреть преимущества и недостатки продажи недвижимости в формате альтернативной сделки. С точки зрения продавца и покупателя полезные качества и негативные моменты будут различными, поэтому рассмотрим их по очереди.

Для продавца

В условиях нестабильности рыночных цен на жилье продавец не рискует остаться без жилья.

Подобное, в частности, может произойти, когда после покупки на руках у продавца оказались деньги, и в этот момент произошло резкое обесценивание денег, что является причиной невозможности купить другое жилье.

Переезд и регистрация осуществляется сразу же, для этого не нужно терять время на установление отдельных договоренностей, все это уже прописано в договоре.

При альтернативной продаже приходится снижать цену, так как в этом случае снижается интерес, как покупателей, так и продавцов. Требуется больше времени – необходимо найти покупателя, подождать, пока риелтор выстроит цепочку участников, согласует условия сделки с каждым из них.

Для покупателя

Увеличение выбора на рынке недвижимости, можно оценивать гораздо больше потенциально интересных вариантов. Выигрыш в цене, так как во время прямых продаж устанавливается более высокая цена, чем во время реализации «альтернативных» квартир.

Кроме того, активное участие риелтора на этапе подготовки сделки позволяет вовремя выяснить различные аспекты и быстрее добиться договоренностей.

Если сделка проводится при участии банка или органов опеки, в этом случае обеспечивается дополнительная проверка объекта недвижимости на предмет юридической чистоты.

Присутствуют высокие риски срыва сделки по причине завышенных (относительно рынка) ожиданий продавца, причем, это может произойти непосредственно перед тем, как сделка должна состояться. Есть также риски возникновения конфликта в случае, если стороны начнут договариваться между собой помимо риелтора.

Зарегистрированные владельцы и не собственники

На момент проведения альтернативных сделок владельцы, чаще всего, остаются зарегистрированными на квадратных метрах, меняющих собственника. На новом месте можно зарегистрироваться после того, как владелец будет снят с учета по старому адресу.

С другой стороны, собственник может выписаться и раньше, этот нюанс оговаривается в договоре.

Как правило, в договоре на продавца накладывается обязательство освободить квартиру (в юридическом плане, снять с учета всех жильцов) в течение четырнадцати дней с момента передачи жилья по акту, причем, независимо от того, состоялась фактическая передача (заселение) или нет.

Помимо зарегистрированных собственников по адресу продающейся недвижимости могут стоять на учете лица, которые могут иметь права пользования квартирой, но при этом не являющихся собственниками.

В отличие от собственника, зарегистрированные пользователи не несут обязательств по договору, заключаемому собственником, и вполне могут нарушать договорные обязательства, какого-либо рычага влияния на них нет. Поэтому покупатели крайне щепетильно относятся к этому вопросу и настаивают, чтобы все пользователи были сняты с регистрации.

В противном случае заставить пользователей покинуть жилплощадь будет крайне непросто, даже через суд – у покупателя нет никаких договорных отношений с пользователями, поэтому нельзя говорить о нарушениях со стороны последних.

Доступ к банковским ячейкам

Изъятие покупателем денежных средств, помещенных туда продавцом, является наиболее распространенным способом расчетов при альтернативных сделках. Многие вопросы, иногда весьма существенные, по разным причинам не отражаются в договоре, и выполнение ряда условий регулируется непосредственно условиями доступа к ячейке.

В том числе – и вопросы выписки пользователей. Одним из способов достижения надежных договоренностей с пользователями является нотариальное закрепление их обязательств сняться с учета. Впрочем, такие документы имеют законодательные ограничения, в силу чего могут быть не приняты судом как действительные при рассмотрении дела.

Участие несовершеннолетних собственников

Если в альтернативной сделке принимают участие несовершеннолетние, которые являются владельцами недвижимости или доли, после отчуждения жилья они должны получить недвижимость, равную по цене (или выше) той, что была продана.

Если доля очень небольшая, заменой может выступать перечисление на банковский счет несовершеннолетнего соответствующей суммы.

До заключения договора вопрос должен быть рассмотрен органами опеки и согласован с ними, в противном случае сделка просто не состоится.

Кстати, если продавец по какой-то причине передал долю несовершеннолетнему через дарение без согласия органов опеки, последние могут потребовать отмены сделки. Дарение недвижимости, несмотря на безвозмездный характер операции, является сделкой, а согласно закону любые сделки между опекаемым и опекуном неправомерны.

Передача квартир в альтернативных сделках

Передача недвижимости в плане фактического переезда осуществляется в направлении, обратном передвижения денежных средств. То есть, первым переезжает «верхний» участник сделки – тот, кто дает деньги и не предоставляет взамен свою недвижимость. И за ним уже по цепочке заселяются остальные участники.

Рост рисков при альтернативной продаже

Риски при альтернативных сделках растут пропорционально увеличению цепочки, об этом всегда необходимо помнить и трезво оценивать существующие обстоятельства, а также факторы, которые потенциально могут привести к появлению еще каких-либо обстоятельств.

Эти риски усиливают напряжение между участниками сделки и влияют на их взаимоотношения, так как каждый из новых участников вносит собственные ожидания и свою степень неудовлетворенности условиями.

Возникновение каждого сложного вопроса сопровождается риском отказа от сделки со стороны любого участника, соответственно, растет риск разрушения цепочки, что влечет за собой невозможность проведения сделки.

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

Что такое тип продажи альтернатива или свободная

Сделки с недвижимостью могут быть прямыми и альтернативными. Прямая сделка — это обычная покупка или продажа, когда объект приобретается или продается напрямую, и сделку можно считать завершенной.

При альтернативных продажах одна сделка может вести за собой целую цепочку: например, покупается квартира у собственников, которые продают ее, чтобы на эти деньги (или с доплатой) произвести покупку раздельного жилья (нескольких квартир).

Альтернативная продажа — это вид непрямого обмена квартир или продажа со встречной покупкой.

Рассмотрим в статье:

  • Что значит свободная продажа квартиры?
  • Тип продажи альтернатива — что это такое?
  • В чем преимущества и недостатки альтернативных сделок?

Что такое свободная продажа квартиры

Свободная продажа (она же прямая) — это самая простая операция с недвижимостью, которая предполагает всего одну сделку: собственник просто продает свое жилье, и не ставит своей целью покупку другого.

Договор подписывается двумя сторонами, принятие решения не зависит от третьих-четвертых лиц. Операция осуществляется в короткие сроки. От участников требуется подписание предварительного соглашения и окончательного договора купли-продажи.

Прямая продажа или покупка — идеальный предпочтительный вариант быстрой необременительной сделки. Но такое, к сожалению, бывает в последнее время редко, особенно если продаются дорогие 4-комнатные квартиры. И тогда приходится искать альтернативные варианты.

Что такое тип продажи «альтернатива»

Альтернативой называют выбор минимум из двух вариантов. Например, можно принять решение:

  • остаться жить в своей 3-х комнатной квартире и копить средства на покупку еще одного жилья;
  • поменять квартиру на двухкомнатную и однокомнатную;
  • продать квартиру, а на полученные деньги купить две квартиры.

Третий вариант в данном примере и представляет из себя альтернативу.

В альтернативной цепочке таким образом принимают участие минимум три стороны:

  • верхнее звено (покупатель);
  • среднее звено (покупатель и он же продавец);
  • нижнее звено (продавец).

В каждом из звеньев может участвовать несколько квартир. Сделки между сторонами происходят с юридической точки зрения в цепочке одномоментно, а на практике могут не совпадать во времени. Чтобы цепочка работала слаженно, сделки должны совершаться последовательно снизу-вверх:

  • продавцы внизу продают свои квартиры;
  • покупатели-продавцы среднего звена покупают их;
  • затем они продают квартиры верхнему покупателю, который завершает всю цепочку сделок прямой покупкой.

Однако на практике альтернативная продажа на промежуточных этапах может опережать продажу на конечном этапе, что удлиняет время ожидания верхнего покупателя: он уже готов совершить сделку, а нижние звенья ещё нет.

И чем длиннее цепь, и больше звеньев, тем дольше приходится ждать конечной сделки. Известны случаи, когда альтернативные цепи продаж и покупок включали десятки квартир.

Но обычно сделки проходят в три, максимум четыре этапа.

Альтернативна в цепочке взаимосвязанных сделок только продажа.

Продавцы среднего звена часто добавляют дополнительные средства для приобретения другого жилья, используя, например, кредиты

Когда применяется альтернатива при продаже квартиры

Альтернативная продажа встречается:

  • при разделе квартиры, принадлежащей долевым собственникам;
  • объединении родственников на общей жилплощади;
  • обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилой площади;
  • разъезде коммунальных жильцов.

Часто альтернативная продажа производится для выделения жилья находящимся под социальной опекой гражданам: несовершеннолетним, инвалидам, пенсионерам. Такие сделки в обязательном порядке оформляются у нотариуса.

При разделе квартиры съезжающие обязаны прописаться по новому адресу. При альтернативных сделках обычно прибегают к помощи риэлторов, которые помогают и подыскать варианты через свою клиентскую базу.

Как производится расчёт в альтернативных сделках

Расчеты между сторонами осуществляются непосредственно наличными при помощи банковских ячеек, причём количество ячеек должно равняться количеству проводимых сделок.

Так, если покупатель-продавец намерен продать свою трёхкомнатную квартиру, чтобы затем купить две квартиры (двухкомнатную и однокомнатную), то для совершения этих операций необходимы три ячейки с правом доступа для контрагента (противоположной стороны сделки) после подписания договора:

  • одну ячейку арендует верхний покупатель (контрагент покупателя-продавца), помещающий в ней свои средства;
  • две ячейки арендует покупатель-продавец для расчета с собственниками обеих квартир.

Для заметки: При подписании договоров мены (подобие альтернативной сделки) сторонам, совершающим обмен, достаточно иметь одну ячейку, куда размещается доплата (разница между стоимостью объектов, подлежащих обмену.

Преимущество альтернативных продаж

  • Когда продажа квартиры ведётся с альтернативой одномоментной покупки жилья у другой стороны, это подстраховывает продавца от риска просадки, то есть возникновения такой ситуации, когда денег, вырученных от продажи, не хватает для покупки нового объекта.

    Такая ситуация часто возникает:

    • при плохом знании цен на рынке недвижимости;
    • слишком долгом поиске варианта, в течение которого происходит подорожание цены в результате инфляции.
  • Альтернативная продажа даёт возможность раздела общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Сделать это при помощи простого обмена крайне сложно.
  • Договорные сделки такого рода позволяют решить проблемы сразу для нескольких сторон.

Однако у альтернативных сделок есть свои риски.

Риск альтернативных сделок

Несмотря на риэлторскую помощь в поиске, проверке недвижимости, подготовке документов для купли-продажи, альтернативные сделки часто тормозятся. Причиной чаще всего являются:

  • несогласованность действий участников цепи (предыдущее звено уже продало своё жильё, а последующее ещё не готово, или наоборот);
  • отказ от сделки на каком-то этапе;
  • задержка с выпиской и переселением собственников и пользователей квартир;
  • повышенные запросы в плане цены (нередко сдельщики меняют договорную цену, так как находится кто-то, кто готов предложить более выгодные условия, и таким образом альтернативные сделки могут превратиться в своего рода аукционы);
  • юридическое несовершенство одной из сделок (например, обнаруживаются новые собственники уже проданной квартиры).

Последнее, к сожалению, возможно и в том случае, если сделку курируют риэлторы, так как и они не застрахованы от ошибок.

Особенности регистрации

Дополнительный риск даёт необходимость регистрации всех сделок не в одном договорном документе, а каждой в отдельности: каждая операция в альтернативной цепочке юридически самостоятельна и не влечет по закону обязательное заключение договора в любом из звеньев, как только это произошло в предыдущем.

То есть нередко бывает так: одна из сторон продаёт свою квартиру и регистрирует сделку, а в нижнем звене кто-то отказывается это сделать, несмотря на устную договорённость, и вся цепь рвётся.

Страдают при этом продавцы-покупатели промежуточных звеньев и верхний покупатель: они остаются без желаемых квартир и рискуют потерять часть денег во время поисков других вариантов (найденное жильё может оказаться более дорогим, опять понадобятся расходы на риэлторов и т. д).

Как избежать риски при заключении взаимосвязанных сделок

  • Ещё на предварительном этапе всем сторонам нужно обговорить в отдельности каждую деталь сделок и договориться о времени проведения операций с тем, чтобы операция предыдущего звена опережала по времени сделку последующего этапа.
  • Также необходимо нанять единого исполнителя, курирующего заключение всех сделок в цепочке, то есть один риэлтор будет вести все сделки и держать всю ситуацию под контролем.
  • Заключение договоров купли-продажи у одного нотариуса может подстраховать от преждевременного заключения договора, если вдруг не сработало предыдущее звено.
  • На сайте Росреестра можно отслеживать ход регистрации, что даёт возможность увидеть, что один из собственников продаваемого или покупаемого жилья не провел регистрацию сделки в установленное время, и приостановить дальнейшие сделки, предупредив всех участников.
  • Помимо этого, все участники альтернативной цепочки могут заключить добровольный договор, заверив его у нотариуса, суть которого такова: если какая-то сделка срывается, восстанавливается статус-кво, то есть предшествующие сделки аннулируются, а сторонам возвращаются уплаченные деньги.

Налогообложение в альтернативных сделках

С позиции налогового кодекса альтернативные сделки рассматриваются как совокупность обычных сделок, на которые распространяются обычные правила налогообложения и налогового вычета.

Это означает:

  • Все продажи облагаются налогами, за исключением случаев, указанных в данной статье.
  • При покупке же возможен налоговый вычет.
  • Для продавца-покупателя НДФЛ при продаже может компенсироваться налоговым вычетом, и в результате налоговые выплаты могут равняться нулю.

Заключение

Альтернативная продажа квартиры, несмотря на сложные замысловатые переплетения сделок, может помочь осуществить задуманное в полной мере. Это настоящий выход для тех, кто мечтает разъехаться и поделить общую жилплощадь.

Но при несогласованности действий сторон, невыполнении ими своих обязательств, вся цепочка может разрушиться и привести к непредвиденным потерям.

Поэтому альтернатива при продаже квартиры должна быть осмысленной и застрахованной от риска её участниками со всех сторон.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/sdelka/tip-prodazi-alternativa.html

Сrimea-jurist
Добавить комментарий