Продажа квартиры по завышенной стоимости риски продавца

Содержание
  1. Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое?
  2. Завышение и занижение стоимости квартиры
  3. Как защититься от мошенников при покупке квартиры
  4. Агент по недвижимости предложил мне заключить договор купли-продажи с завышенной стоимостью. Сказал, что так все поступают и берут ипотеку фактически, без первоначального взноса? Насколько это рискованно для продавца и покупателя?
  5. Как можно завысить стоимость квартиры, чтобы взять ипотеку, но не обидеть продавца?
  6. Как можно договориться с оценщиком, чтобы он завысил стоимость квартиры?
  7. Чем опасно завышение цены в договоре купли продажи недвижимости
  8. Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости
  9. Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?
  10. Завышенная цена в договоре купле-продажи квартиры
  11. Ипотека. кредит. ипотечный кредит
  12. Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке
  13. Завышение продавцом стоимости квартиры в договоре купли-продажи
  14. Завышенная стоимость на квартиру для банка, риски продавца
  15. Просьба покупателя повысить стоимость квартиры на бумаге для ипотеки
  16. Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2019 г
  17. Виды стоимости квартиры
  18. Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен
  19. Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки
  20. Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса
  21. Когда не стоит делать завышение
  22. Последствия завышения для покупателя
  23. Риски продавца при завышении по ипотеке
  24. Как сделать завышение по ипотеке по шагам
  25. Какие документы понадобятся
  26. Банки которые работают с завышением
  27. Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца
  28. Заключение
  29. Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя | Ипотека онлайн
  30. Стоимость объекта: рыночная или?
  31. Зачем требуется завысить стоимость
  32. Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением
  33. Выход есть
  34. Заключение
  35. Завышение стоимости квартиры риски продавца и покупателя
  36. Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца
  37. Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое?

Продажа квартиры по завышенной стоимости риски продавца

На рынке недвижимости продавцы часто предлагают написать в договоре купли-продажи стоимость квартиры ниже, чем надо, а покупатели настаивают на том, чтобы была указана цена выше, чем они будут платить.

Зачем это им надо? О чем будут жалеть и продавец, и покупатель, которые согласятся на такую махинацию? Если продавец в договоре прописывает стоимость ниже той, которую ему уплатит покупатель, то это, обычно, чтобы получить налоговый вычет и на этом заработать или отобрать через суд и квартиру и деньги у наивного покупателя.

А вот о чем думает покупатель, когда указывает в договоре купли-продажи высокую стоимость, в этом нужно разобраться подробнее.

Завышение и занижение стоимости квартиры

Мошенниками могут быть не только продавцы квартир, но и покупатели. По наблюдениям юристов сферы недвижимости, люди, которые промышляют квартирами имеют отличные знания законов. Все документы составляются так, что человек никак не может доказать свою правоту в суде. Чаще всего судебные разбирательства ни к чему не приводят. Обманутый гражданин лишается и квартиры и своих денег.

Важно! Чтобы вашей доверчивостью и человеколюбием никто не воспользовался, вы должны помнить 3 постулата:

  1. Половина продающихся квартир на рынке недвижимости, особенно на вторичке, в руках мошенников (это факт, доказанный юристами).
  2. Чтобы защитить свои права и деньги – не верьте обещаниям и уверениям. Если у квартиры за несколько лет сменилось больше 2 владельцев, то откажитесь от сделки. Особенно, когда у вас нет юриста в сфере недвижимости. Выбор на рынке большой – найдете другие прекрасные квартиры.
  3. Договор купли-продажи – это основной доказательный документ в суде. Все, что в нем написано, считается правдой.

Причины, по которым продавец/покупатель просят занизить/завысить стоимость жилья есть, но они, чаще всего, незаконные. Что нужно знать, чтобы не попасть впросак, перечислено в таблице:

Стоимость квартиры
Завышенная Заниженная
Кому выгодно Покупателю Продавцу
В чем выгода Не вносит первоначальный взнос по ипотеке из своего кармана, потому что по договору купли-продажи сумма указана выше реальной. В случае умышленных махинаций с его стороны, продавец будет вынужден вернуть указанную завышенную стоимость Минимизируется налоговая нагрузка. Если сдавать декларацию, то можно получить вычет 1 млн. руб. В случае расторжения договора через суд и реституции, продавец получает обратно свою квартиру, а возвращает сумму, указанную в договоре
Чем не выгодно завышение Уплачивает неоправданный высокий налог. Если договор будет расторгнут в судебном порядке, то вернет покупателю сумму, указанную в договоре
Чем не выгодно занижение Если покупатель заплатил больше, чем написано в договоре купли-продажи, то практически не сможет доказать истину в суде, и ему вернут только те деньги, о которых идет речь в договоре.
Как себя обезопасить Не заключать сделки в случаях малейших сомнений или явных нарушений закона. Проводить сделки «под присмотром» банка, крупной и уважаемой риэлторской компании, где есть юристы по недвижимости или нанять такого специалиста.Выбирать квартиры с небогатой историей (чем меньше было собственников, тем лучше). Ни один нотариус не сможет определить скрытых собственников, среди множества прежних хозяев.Отказываться от квартир, которые слишком часто продают (например, 2 – 3 раза за 2 года). Задайтесь вопросом – это квартира для проживания или переходящий из рук в руки вымпел?Не доверять покупателю, который собирается проводить махинации с налоговой или банками – в худшем случае суд сочтет вас сообщником.

Реституция – возврат сторонами всего полученного по сделке.

Как защититься от мошенников при покупке квартиры

Вам нужно всегда помнить, что с каждым годом контроль над процессами рынка недвижимости, движения денежных масс становится все строже. Давно рассматривается закон о том, чтобы суммы больше 500 тыс. руб. перечислялись только через банки безналичным расчетом.

Кроме этого, не забывайте, что все законодательство за один-два года изменить и адаптировать под отношения сторон на рынке недвижимости – невозможно.

Те, кто хочет обмануть и на этом заработать знают огромное количество лазеек в законе.

А доверчивость граждан и вера в порядочность всех и каждого приводит к тому, что люди целыми семьями остаются без квартир, без денег, но с открытой ипотекой.

Самый ценный совет – покупайте квартиры у людей, которые в ней долго жили. Продавайте жилье тем, кто действует честно.

Итак, человек хочет купить квартиру, а своих накоплений у него нет совсем. Ему одобрили ипотечный кредит в банке, где обязательно нужно внести часть денег от 15% со стоимости квартиры. Покупатель предлагает продавцу указать в договоре купли-продажи сумму, которая превышает реальную на эти 15%, чтобы обмануть банк.

Здесь история заканчивается и начинаются проверки. Банки прекрасно разбираются в махинациях. Поэтому обязательным документом является оценочный альбом, который составляется независимым оценщиком. Стоимость сравнивается со средне-рыночной, кадастровой и указанной в договоре купли-продажи. Если будут обнаружены явные расхождения, то в ипотеке откажут без объяснения причин.

Другой вариант, когда покупатель в сговоре с группой лиц, собирается провести махинации по реституции и затребовать от продавца деньги, которые указаны в договоре. Если в договоре купли-продажи указана увеличенная сумма, то продавцу придется возвращать именно ее. Доказать что-либо практически невозможно.

Даже если мошенничества нет, то налог с продажи у продавца будет выше.

Вообще соглашаться на различные махинации не стоит. Вы не можете знать, какие планы у визави. А закон не может защитить вас после того, как стороны в здравом уме, трезвой памяти, без давления со стороны, подписали документ о купле и продаже недвижимости.

Помните! Банк всегда защитит свои интересы и деньги, но о себе вы должны позаботиться сами.

Одним из способов защиты является депозитарная ячейка. По условиям, можно не только оставить там оплату до вступления в собственность и занесение в ЕГРП, но и заморозить средства до выполнения условий по договору.

Безналичный расчет – перевод денег со счета покупателя на счет продавца не может быть доказательством в суде того, что вы заплатили/получили именно эту сумму, а не другую.

А вот движение денег через банк, являющийся посредником при передаче средств за сделку, о которой он знает или в ней, каким-то образом участвует, прослеживается.

Это может быть косвенным доказательством вашей правоты в суде.

В любом случае, что бы вам подозрительного не предложили при покупке или продаже квартиры, вспоминайте обманутых собственников, о которых так часто рассказывают СМИ и телевидение. Постарайтесь не попасть в их число.

Лучший способ обезопасить себя – покупать жилье вообще без всякой истории от застройщика, например.

Агент по недвижимости предложил мне заключить договор купли-продажи с завышенной стоимостью. Сказал, что так все поступают и берут ипотеку фактически, без первоначального взноса? Насколько это рискованно для продавца и покупателя?

Для продавца – налог будет выше. Для покупателя – если банк раскроет аферу, то расторгнет договор. Некоторые риэлторы считают, что максимально можно завысить стоимость на 10% — 15%.

Как можно завысить стоимость квартиры, чтобы взять ипотеку, но не обидеть продавца?

Обычно в договоре купли-продажи указывается завышенная стоимость, а на разницу в цене покупатель пишет расписку о получении в долг на определенное время. Или расписку об оплате услуг по ремонту, за мебель. Такие операции не стоит проводить самому, если вы не разбираетесь в тонкостях.

Как можно договориться с оценщиком, чтобы он завысил стоимость квартиры?

В 2018 году (а дальше с каждым годом все строже) независимая оценочная компания должна иметь лицензию, быть аккредитованной банком. А каждый оценщик, сотрудник должен иметь соответствующее высшее образование, аккредитацию.

Какой должна быть оплата их услуг, чтобы эти организации и люди согласились портить свою репутацию и терять работу, лицензию? В лучшем случае вам просто культурно откажут. Если вдруг пойдут вам навстречу, то помните, что есть еще и оценщика банков, которые будут перепроверять оценочный альбом и достоверность информации.

В случае обнаружения нарушений, банк либо откажет в кредите совсем, либо одобрит такую сумму, которой точно не хватит на приобретение квартиры.

Ключевая ставка с 17.12.2018, ➤ 7,75 %
Инфляция, март 2019 года ➤ 5,3 %

Источник: https://ipoteka.finance/pokupka-kvartiry/riski-prodavca-i-pokupatelja-pri-zavyshenii.html

Чем опасно завышение цены в договоре купли продажи недвижимости

Продажа квартиры по завышенной стоимости риски продавца

Заметьте, что пошлину и сбор должен оплатить сам клиент, так как эта процедура для него является выгодной (в дальнейшем его не будет контролировать налоговая служба). Однако, причины бывают разные, и может случиться так, что сделка будет признана недействительной.

Тогда продавец обязан будет вернуть клиенту такую сумму, которая указана в договоре.

В этом кроется ответ на такой частый вопрос, как: продажа квартиры за 1 млн риски? Указанная сумма в договоре купли продажи квартиры и будет возвращена покупателю, и доказать что-либо через суд не получится.

Выбирать только вам: честная стоимость квартиры в договоре купли продажи и реальный процент пошлины или риск «попасть на деньги» в случае признания сделки недействительной. Онлайн – калькуляторы На сегодняшний день такая процедура – одна из самых распространенных.

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Важно Ситуация была напряженная, почти скандальная В договоре указали сумму на четверть меньшую фактической цены. На дополнительные деньги Продавец написал расписку. Сделка состоялась.
Покупатель получил «разрушенную» квартиру.

Продавец снял все розетки и линолеум, скрутил все краны. Через несколько месяцев Покупатель обратился в суд с иском о возврате излишне уплаченных средств и суд его удовлетворил. Уж как Продавец эти деньги возвращал — не знаю. Но прецедент такой был.

Завышение цены в Договоре купли-продажи Еще одна, часто встречающаяся ситуация — завышение цены.

Просит об этом Продавца ипотечник, Покупатель не имеющий собственных средств на первоначальный взнос, при покупке квартиры за счет кредитных средств. А это как правило 20% от цены, в некоторых банках- 10%.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

Только не ожидайте, что он покажет абсолютно достоверные результаты. Для того чтобы узнать о точной оценке, лучше обратиться к профессиональному оценщику недвижимости.

При оценке рыночной стоимости квартиры эксперт должен учесть все особенности:

  • имеются проведенные или не проведенные ли ремонтные работы;
  • есть ли в наличие перепланировка;
  • обратит внимание на технические параметры жилья.
  • возьмет к вниманию и юридический аспект, ведь в квартире могут быть прописано определенное количество собственников разного возраста, она может оказаться приватизированной, обремененной, заложенной в банковском учреждении и т.п;
  • многое другое.

Стоит ли действовать самостоятельно? Если вы решили самостоятельно дать оценку продаваемой квартире, тогда лучше следовать всем критериям и реальной рыночной стоимости такой недвижимости.

Завышенная цена в договоре купле-продажи квартиры

Если вв сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета. Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0 Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.

Внимание Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата. Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери.
Чем опасно занижение цены для Продавца Другая возможная ситуация — это риски возврата денежных средств Покупателю.

Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.

Ипотека. кредит. ипотечный кредит

Vim/Depositphotos Обычно продавцы скрывают реальную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах при ее продаже. Другая причина – разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.

Рассмотрим первый вариант. Тут важно знать, когда возникает налог.

Итак, если квартиру подарили или она была получена по наследству, то, чтобы не платить налог при ее продаже, надо ждать не менее трех лет.

А если жилье было получено в собственность после 2016 года – до пяти лет. Однако владелец хочет продать квартиру раньше этих сроков, и при этом сэкономить на налогах. Отсюда и возникает схема с заниженной ценой. Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку? Налог с продажи квартиры: правила и примеры Второй вариант – когда сами покупатели просят указать в договоре купли-продажи неполную стоимость.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке

Передо мною сообщение форума:«Продаем квартиру. Потенциальный покупатель желает взять квартиру в ипотеку. В договоре купли-продажи покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, объясняет это тем, что «в банке получает кредит без первоначального взноса».

Зачем ему это нужно, и чем мне грозит, если я соглашусь на его условия?» Покажу на примере, зачем завышение стоимости нужно заемщику-покупателю квартиры. Есть квартира. И, допустим, квартира продается за 5 миллионов.Также допустим, что первый взнос заемщика, по правилам банка, должен составлять 10%.

Это значит, что банк выдаст, в виде кредита, 90% от стоимости квартиры.Если квартира стоит 5 000 000, то банк выдаст 4 500 000, а 500 000 заемщик должен внести из собственных сбережений. Но у заемщика — нет этих самых 500 000, иначе зачем ему обманывать банк? И потому, он хочет, чтобы за квартиру целиком и полностью заплатил банк.

Завышение продавцом стоимости квартиры в договоре купли-продажи

В этой ситуации больше рискует покупатель, ведь продавец тоже может его «кинуть», не вернув излишнюю сумму (в случае, если в качестве подтверждения получения первоначального взноса банк требует размещения средств на счете банка (а, не, например, расписку в получении денег). 4. Никакого нарушения закона здесь нет. Стороны вправе самостоятельно определять основные условия договора, в т.ч. и сумму.

Расписка будет в том, что продавец дал покупателю в долг сумму, равную излишку перечисленной. Т.е. например, квартира стоит 1 000 000р. У покупателя нет желания платить первоначальный взнос 20%, поэтому в договоре указывается, что квартира стоит 1 250 000р, из которых 250 000р.

— первоначальный взнос, и покупатель их оплатил наличными до заключения договора, а 1 000 000р. — заемные средства банка.

Завышенная стоимость на квартиру для банка, риски продавца

Цена договора купли продажи квартиры должна соответствовать действительности. Завышение и занижение стоимости Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи происходит почти всегда.

Продавцы стараются как можно дороже продать свою квартиру, чтобы выручить за нее хорошенькую сумму. Клиенты, в свою очередь, имеют возможность поторговаться, ведь торг – всегда уместен.

Если покупатель заметил, что ценовой критерий завышен всего лишь на плюс-минус 10%, тогда следует просмотреть и такой вариант. В нашей стране могут возникнуть ситуации, когда цену занижают на 10%, но покупатель настроен еще больше ее снизить.

Эксперты предлагают не выторговывать лишние пару – тройку процентов, а купить и без того выгодное предложение.

Просьба покупателя повысить стоимость квартиры на бумаге для ипотеки

Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной. НО! с 2016 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться именно она.

Подробнее о налогах Как узнать кадастровую стоимость через интернет Чем опасно занижение цены для Покупателя Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре. Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре 3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.

И какая же здесь таится опасность? Через некоторое время он обращается к Вам с предложением расторгнуть договор. -Вы конечно отказываете.
Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры? Стоит ли писать фиктивную расписку, чтобы покупатель получил кредит? Для покупателей договоры с заниженной ценой довольно рискованны: очень часто такую схему используют для обмана. Например, мошенники вступают в сговор с хозяевами квартиры (обычно пенсионерами).

Вместе с тем под разными предлогами они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. Аргументы следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали».

Суд часто встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре. Необходимо выполнить анализ рынка и посмотреть реальную стоимость продажи похожих вариантов.

Продавец не платить налоги если:

  • приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре -налог он не платит.
  • не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
  • приобрел квартиру в собственность в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более ( пока таких объектов нет на рынке).

Продавец платить налоги если:

  • сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

  • (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
  • (цена в договоре продажи минус цена в договоре покупки)* 13%

По приватизированным квартирам можно применить только первую формулу.
Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

  • Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
  • К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
  • Официальный документ, а именно договор, должен быть полностью проверен государственным лицом не только в вопросе правильного оформления, но и в том, были ли выполнены все пункты и соответствуют ли они действующему законодательству страны.

Источник: http://departamentsud.ru/chem-opasno-zavyshenie-tseny-v-dogovore-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2019 г

Продажа квартиры по завышенной стоимости риски продавца

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем про весь механизм завышения.

Виды стоимости квартиры

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

  • инвентаризационная;
  • инвестиционная;
  • кадастровая;
  • ликвидационная;
  • рыночная;
  • потребительская;
  • и пр.

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга.

Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя.

Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

  • Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
  • Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
  • Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком.

Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений.

Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма,  на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Скачать образец расписки вы можете на нашем сайте.

Когда не стоит делать завышение

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

  • если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
  • если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
  • если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.

Последствия завышения для покупателя

из возможных неприятностей для покупателя в случае неудачного завышения стоимости состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Не стоит также сбрасывать со счетов и личность продавца. При неправильно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он продавцу ничего не должен.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.

Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры.

Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

Как сделать завышение по ипотеке по шагам

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

  1. Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
  2. Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
  3. Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
  4. Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
  5. Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
  6. Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
  7. После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
  8. Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Какие документы понадобятся

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками. Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

  • цветной экземпляр отчета об оценке;
  • авансовое соглашение;
  • расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
  • проект договора купли-продажи.

Банки которые работают с завышением

В условиях жёсткой конкуренции в банковской сфере сегодня существуют кредитные организации (в числе которых есть и довольно уважаемые), которые относятся к характеристикам и предоставляемым цифрам более лояльно, чем другие банки. Их список мы даем ниже:

Список банков
Сбербанк
ВТБ
Райффайзенбанк
Россельхозбанк
Промсвязьбанк
Российский капитал
Ак Барс
Транскапиталбанк
ФК Открытие
Металлинвестбанк
Росевробанк
СМП банк

Важно понимать, что отклонение от рыночной цены может быть не более 20%. Если будет больше, то вероятен риск отказа.

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.

Заключение

Очевидно, что вопреки расхожему мнению о том, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса невозможно, в действительности это не совсем так. В то же время, принимая решение о завышении стоимости, нужно как следует взвесить все за и против. Если есть возможность приобрести квартиру иным путем, от предоставления недостоверной информации банку лучше воздержаться.

Подробнее о том, как купить квартиру в ипотеку по шагам, читайте далее.

Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме, чтобы более детально разобрать вашу ситуацию. Также он может оказать помощь с подготовкой всех необходимых документов для сделки.

Будем благодарны, если вы оцените пост и нажмете кнопки социальных сетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/zavishenie-stoimostii-kvartiry-po-ipoteke-riski.html

Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя | Ипотека онлайн

Продажа квартиры по завышенной стоимости риски продавца

Специалисты банковского сектора отмечают: ипотека с завышением цены залогового объекта встречается до сих пор. Кто и зачем это делает, какие интересы движут сторонами, о рисках завышенной стоимости объекта — далее.

Стоимость объекта: рыночная или?

Для оформления залога квартиры, жилого дома или другого имущества, банку требуется рыночная стоимость. Определение термина дано во многих нормативно-правовых актах.

Не будем нагружать читателя сложными оценочными категориями, скажем просто: это стоимость, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, устраивающей и продавца, и покупателя, при условии, что свое решение стороны принимают без давления негативных обстоятельств.

Часто применяется термин «ликвидационная стоимость». Кредитору она интересна, поскольку информирует, сколько можно выручить средств при быстрой продаже объекта, если, например, заемщик не кредитоспособен.

«Грубый» расчет показателя, которым иногда пользуются, — рыночная стоимость, уменьшенная на 20-30% или за минусом первоначального взноса.

Оценку стоимости залогового имущества выполняют эксперты-оценщики. Результатом работы эксперта станет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в документе — отчете.

Кредитующие банки готовы работать не со всеми оценщиками, а чтобы отобрать лучших, проводят процедуру аккредитации.

Правила работы, которыми руководствуется эксперт-оценщик, — профессионализм, независимость суждения, объективность и непредвзятость.

Для кредитора корректно исчисленная рыночная стоимость — «отправная» цифра для расчета:

  • суммы первоначального взноса по ипотеке. В зависимости от программы кредитования, равен 10-30% от показателя;
  • кредита на покупку недвижимости. Кредиторы стремятся выдать 70-80% от стоимости недвижимости.

Поэтому банки внимательно относятся к полученному результату оценки. Если заемщик окажется неплатежеспособным, имущество выставляется на реализацию по стоимости, исчисленной оценщиком.

Зачем требуется завысить стоимость

Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку такой:

  • банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
  • оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
  • стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
  • производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
  • в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
  • регистрируют обременения недвижимости.

Рекомендуемая статья:  Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Но случается так, что у покупателя недостаточно средств на первоначальный взнос, и тогда он обращается к продавцу с просьбой завысить стоимость объекта. Ситуация характерна для купли-продажи на вторичном рынке. Схема завышения ипотеки выглядит так:

  • предположим, объект продается по цене 1 млн. руб., из которых первоначально как задаток надо передать 20%, или 200тыс., которых у покупателя нет. Он планирует получить эту сумму в составе кредита;
  • покупатель договаривается с продавцом о расписке, что якобы задаток в требуемой сумме передан. Как пишется расписка при завышении стоимости квартиры, приводить пример не будем. Образец расписки на первый взнос по ипотеке в статье: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке. Если сторона-продавец решается на оформление, составление документа лучше доверить опытному юристу, нотариусу;
  • расписка подается в банк как доказательство того, что у покупателя достаточно средств на покупку;
  • чтобы получить кредит, который бы покрыл и стартовую сумму, рыночная стоимость объекта должна составить 1,25 млн.руб., т.е. выше объективных данных на 25%;
  • на «лишнюю» сумму уже покупатель пишет расписку, что продавец вернул ему 250тыс. Как причину, указывают недостатки в техническом состоянии жилья.

Из представленного следует, что сторонам приходится оформлять два вида расписок:

  • при мнимой передаче первоначального взноса (задатка);
  • на сумму разницы между ценой, указанной в договоре и реальной стоимостью проданного жилья, за условное несоответствие техническим нормам, чтобы после расторжения договора продавец избежал денежных потерь.

Так происходит завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем. Банки самостоятельно мониторят ситуацию на рынке недвижимости и негативно относятся к манипуляциям с рыночными данными. Просить консультации или совета сотрудников по таким вопросам не стоит. Если завышение цены жилого объекта составит более 20%, вероятность отказа в кредитовании возрастает.

Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением

Чем же рискуют участники сделки? Что касается покупателя, его возможные потери — минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику, он может выиграть за счет имущественного вычета по расходам на уплаченные проценты.

Каковы мотивы банка, и почему заемщику могут отказать, причины просты:

  • если соискатель кредита не смог собрать достаточной суммы для первого взноса (задатка), то риск его неплатежеспособности высок;
  • продать заложенную недвижимость по завышенной стоимости нереально, поскольку рынок насыщен жильем без обременений. В случае неисполнения должником обязательств, реализация дорого оцененной квартиры будет проводиться с дисконтом, что для банка означает непогашенный кредит и убытки;
  • приведенная схема сопровождается передачей расписок, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры для ипотеки — высоки. Если жилье в собственности было менее трех лет, по законодательству при расчете подоходного налога полученный от продажи доход включается в налогооблагаемую базу. Налоговый вычет не всегда может уменьшить расчетную величину, поэтому продавцу придется уплачивать в бюджет завышенный налог. Это первое.

Второе, по объективным причинам сделка может быть расторгнута. Причинами расторжения могут послужить нарушения прав собственности несовершеннолетних или недееспособных, которые ранее проживали в квартире.

(О рисках, которые необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи — подробно в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя). На языке юристов, возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции.

Тогда, стороне-продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи.

Рекомендуемая статья:  Как можно уменьшить или увеличить платеж по ипотеке

Процедура завышения требует участия еще одной стороны — оценочной компании, которая выполнит недостоверную оценку, чем нарушит принципы своей работы. Кроме репутационных потерь и утраты аккредитации, ей грозит судебный иск со стороны кредитора по возмещению нанесенных убытков, если заемщик окажется несостоятельным.

В любом случае, сторонам по сделке нужно осознать, что действия по такой схеме, подпадают под статью УК РФ мошенничество.

Выход есть

Практика завышения стоимости квартиры активно продвигается риелторской средой. Мотивы посредников понятны — продать объект и получить процент за оформленную сделку. Поэтому и обещают услуги «своего» оценщика, оформить кредит в «собственном» банке. Возможно, непреднамеренно вовлекая стороны в некую «схему».

Выход из ситуации предложили сами банки — кредитование без первоначального взноса. Получить такой кредит могут:

  • молодые семьи с малолетними детьми по программе господдержки улучшения жилищных условий;
  • заемщики, оформившие материнский капитал;
  • военнослужащие, участвующие в накопительной системе;
  • претенденты на рефинансирование займов других банковских структур;
  • покупатели готового и строящегося жилья в новостройке, аккредитованной в банке.

Тогда ипотека без первоначального взноса с завышением оценки рыночной цены кредитуемого объекта не требуется. Участники сделки достигают своих целей, не прибегая к сомнительным ухищрениям.

Заключение

Завышение стоимости жилой недвижимости при купле-продаже в кредит — не такая уж редкость. И мотивы сторон понятны: покупатель стремится приобрести квартиру, поскольку семье необходимо создать достойные условия. Продавец желает продать сегодня — ведь рынок перенасыщен, и завтра будет дешевле. Но завышать или отказаться — решение остается за договаривающимися сторонами.

Оцените автора (2 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-s-zavysheniem-riski-prodavca-i-pokupatelya.html

Завышение стоимости квартиры риски продавца и покупателя

Продажа квартиры по завышенной стоимости риски продавца

Риски завышения стоимости квартиры по ипотеке для продавца, зачем покупатель предлагает на сделке в договоре указывать сумму выше той, что договорились при продаже, как реагирует банк на это.

Причина завышения стоимости квартиры в договоре купли-продажи банальна — у покупателя часто отсутствует первый взнос (обычно до 40%, в зависимости от условий ипотечного кредита и банка). Пытаясь решить эту проблему за счет продавца, покупатель предлагает завысить рыночную стоимость недвижимости.

В результате, если подобная схема осуществляется все деньги за продаваемую квартиру бывший собственник получает безналичным путем одним платежом уже от банка после перехода права собственности на нового владельца.

Предлагаю разобраться, чем рискует продавец при продаже квартиры в ипотеку завышая цену?

Обязательно прочтите статью: Продажа квартиру через ипотеку риски продавца

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца

Причины завышения стоимости жилья:

  • Отсутствие средств на благоустройство квартиры (закупка мебели, ремонт и т.д.);
  • Иные причины (желание покупателя купить машину или съездить в отпуск);
  • Отсутствие у покупателя денег на первый взнос.

Какую стоимость завышают при ипотеке — рыночную, т.е. ту, по которой объект недвижимости выставляется в продажу путем опубликования объявления, например, на интернет-доски с объявлениями.

Ни о какой кадастровой стоимости в этом случае речь не идет!

Первоначальный взнос — обязательное условие при приобретении жилплощади по ипотечному займу. Он составляет от 10 – 50% от цены за жилье. Получение продавцом первого взноса осуществляется до перехода права собственности на ипотечника до или после подписания ДКП, путем оформления расписки.

Как происходит продажа квартиры с завышением стоимости:

  1. Покупатель выступает с предложением собственнику, выставившему жилплощадь в продажу прописать в ДКП завышенную стоимость недвижимости. Вариантов договоренностей масса, в т.ч. за денежный подарок собственнику;
  2. Продавец, согласившись на завышение, несет в банк собственноручно написанную расписку в получении несуществующего взноса, ведь на деле ничего не получал;
  3. Покупатель собственноручно пишет расписку о займе у физического лица (продавца), указывая сумму равную той, на которую завысили стоимость жилплощади и отдает собственнику;
  4. После перевода ипотечных средств продавцу он уничтожает долговую расписку.

Эта схема замешана на лжи и обмане финансовой организации, поэтому все совершенное остается на совести сторон сделки. Возможны последствия для обоих сторон по ст.159.1 УК РФ 1.Мошенничество в сфере кредитования

Продажа квартиры с завышением стоимости риски продавца:

  1. Расписка о получении первого взноса, является официальным документом и основанием истребования возврата денег, которые собственник фактически не получал;
  2. Кредитная организация откажет перечислить ипотечные средства за продаваемое жилье, что вынудит искать другого покупателя;
  3. Риск продавца, в случае признания сделки недействительной по суду (формально до 3 лет, фактически дольше) — возврат покупателю полной суммы (завышенной) за реализуемую жилплощадь;
  4. Налоговое бремя, в случае нахождения жилья в собственности менее 3 (иногда 5) лет, увеличивается, т.к. чем больше цена продажи, тем выше налог.

Узнайте какие риски при продаже квартиры для продавца

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Приобретать недвижимости по завышенной цене покупателю не выгодно по следующим причинам:

  • Увеличивается сумма основного долга банку, который надо выплатить по ипотечному кредиту;
  • Увеличивается срок или сумма процентов по выплате за кредит, т.е. переплата.

Поэтому к данной уловке разумные покупатели приходят нечасто, т.к. крупный первоначальный взнос выгоден при оформлении ипотеки.

Риски покупателя при завышении стоимости:

  • У каждого банка есть свой список доверенных оценочных компаний. В обязанность заемщика обратиться в одну из них и заказать отчет об оценке. Оценщик ориентируется на среднерыночную стоимость 1 кв метра жилья или аналогов на рынке недвижимости. Специалист по оценке способен отказать в завышении цены;
  • Банковские организации в курсе подобных схем и каждый оценочный отчет проверяется внутренней службой безопасности. В случае выявления нестыковок по цене, покупатель получит отказ в переводе денежных средств за покупку квартиры и лишиться ее;
  • Недобросовестный собственник жилья может отказаться уничтожать долговую расписку и обратиться в суд за истребованием долга;
  • При раскрытии схемы банком и принципиальном отношении к выявленному случаю возможна уголовная ответственность обоих сторон сделки купли-продажи.

В завышении цены плюс для покупателя один — выставления квартиры банком на торги, если станет нечем платить за ипотеку. Банк выставит ее по той стоимости, за которую приобрел, что довольно выгодно.

Вы узнали, если покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, какой риск у продавца жилья и у покупателя, а так же последствия после оформления сделки.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-zavysheniya-stoimosti-kvartiry.html

Сrimea-jurist
Добавить комментарий